洛杉矶房价猛涨,想投资买房,不知道这些,想抓漏网之鱼?难呀!

北美房产成为当今投资热潮,洛杉矶买房,从投资的角度,买哪个区比较好,洛杉矶哪些学区是好学区等等,房产相关的问题随之而出。针对这些海外投资者所想了解的问题,本篇文章一一为之解答,一起与地产君阅览一下房产投资的科普吧~

本期将为您解答

外国人买房如何才能获得长期最低贷款利率?

在洛杉矶买房,从投资的角度出发,买哪个区比较好?

你的购房预算可以买到哪里的房子?

洛杉矶哪些学区是好学区?

房屋维修、更新费用可以用来抵所得税(当年度),等到房屋出售时,这些票据还可以再次用来抵税吗?

房产所有者在国内,中国国籍,卖房时需要到美国驻中国的领馆办理产权公证吗?


问:外国人买房如何才能获得长期最低贷款利率?


美国常见的贷款期限是30年,您也可以根据您自身偿还能力,也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。


贷款利率的类型

目前美国的平均贷款利率在4-5%左右,贷款主要有两种类型,浮动利率贷款固定利率贷款。


(1)浮动利率贷款(ARM)通常分为:3/1,5/1,7/1ARM,表示前3年、5年、7年利率固定,之后利率按Libor等指标进行浮动。


例如,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,申请5/1ARM贷款,前五年贷款利率为4。132%,从第六年起浮动。


(2)固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的,年利率固定。


例如,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。



长期买家适合固定利率

而对于追求稳妥,长期风险承受能力较低的买家来说,固定利率更加合适。


在美国,按揭贷款发放的核心原则抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。


目前,在美国绝大对数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产,但是首付通常要在40-50%,并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明,贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

问:在洛杉矶买房,从投资的角度出发,买哪个区比较好?


虽然洛杉矶很大,但是从国外移民到洛杉矶购置房产一般只考虑两个区域:华人区主流白人区。购房考虑重点是:学区/社区,安全性,价格,升值潜力具体房产要求。



考虑因素一:中文环境,还是英语环境?

洛杉矶的华人区

分布在圣盖博谷的东区、西区,这是华人分布最集中的区域细分为:


Monterey Park(蒙特利公园), San Gabriel (圣盖博市), Alhambra(亚罕伯拉市), Pasadena(帕萨蒂娜市), Arcadia(阿凯迪亚), Temple(天普)


这里华人的比例非常高,通常在50-60%以上。在这里你可以看到处处有写着中国字的招牌,在这里你可以直接用中文生活。


从圣盖博谷西区往东延伸,城市有Rowland Heights(罗兰岗), Walnut(核桃市), Diamond Ba(钻石吧)奇诺岗市等。东区的华人平均比例为40%左右。


在奇诺岗市在20%左右。再远一点,到了橙县的约巴林达市华人的比例就降到10%以下了。


华人聚居区也从洛杉矶逐渐延伸到橙县。这边著名的城市有尔湾市,约巴林达, 富勒顿市, 布雷亚,著名的海滨城市有新港滩市, 新港海滨和拉古纳海滩市等等。橙县华人比例约占2.7%。


海边的派洛斯福德(palos verdes-PV),临近城市托伦斯Torrance也是华人喜欢的区域。


主流白人区

西区传统是主流白人区,耳能详熟的电影常常出现的名字和地点通常都在这个区,如


著名的beverly hills(比华利山庄),bel air(贝莱尔),santa monica(圣塔莫尼卡海滩),manhattan beach(曼哈顿海滩),malibu(马里布海滩),hollywood hills(好莱坞山),sunset strip(日落大道),UCLA 大学


等等,随着近年中国实力的崛起,留学和移民西区的中国人也开始逐渐增多。



考虑因素二:你的购房预算是多少?

目前最新美国洛杉矶房价中位数为63.2万美元,年度增长8.1%,因为房产价格主要决定因素是地点,而且受经济需求影响每个季度都在波动,所以洛杉矶房产中位数价格不代表各市区域的行情。


例如阿凯迪亚独立屋房价中位数为:$1,118,200,派洛斯福德的独立屋中位数为:$1,999,700,这两个受华人欢迎的地区都远高于洛杉矶房价中位数,根据不同市区洛杉矶房价基本来说:


购房预算在70万美元,华人区2-3房公寓,偏远地区别墅。

购房预算在70-120万美元: 华人区基本3房别墅,白人区2房

购房预算在120-220万美元:华人区好区学区房,尔湾学区房


购房预算220万-520万美元:阿凯迪亚豪宅,帕萨迪纳豪宅,比华利山房产,各海景区房产。

1000万美元以上:比华利山豪宅,新港滩豪宅,拉古那海滩豪宅,brentwood豪宅等等


以上为洛杉矶华人区和西区房产为大概进入价位,每套具体房产的价格跟地点,房龄,面积,占地尺寸,新旧是否有泳池花园影院球场等等具体条件相关,个体案件个别分析。



考虑因素三:洛杉矶哪些学区是好学区?

在美国判断一个学校的优劣主要有两大依据:


其一是州的等级(State Rank),它共有十个级别,从一到十越高越好,通常某个学校被评为八级或以上即为优。


其二是学校的表现指数(Academic Performance Index Score简称API Score), 从1到1000分,当然是越靠近1000分越好,一般来讲超过800 分以上即为优。


华人区好学区

San Marino,,Arcadia,South Pasadena,Temple city, Walnut, Diamond Bar, Cerrito


西南区好学区

Beverly Hills, Manhattan Beach, Pacific Palisades, Palos Verdes,

El Segundo


橙县好学区

Irvine,Yorba Linda ,Cypress,Fullerton,Newport Beach,Placentia


以上华人区和西区及尔湾房产是绝大多数华人选择定居的区域。


问:房屋维修、更新费用可以用来抵所得税(当年度),等到房屋出售时,这些票据还可以再次用来抵税吗?


卖房时要考虑的税务比买房还复杂。卖房赚的钱要报税、就算把房产传给子女时也要交税。


保留房屋整修的收据来增加卖房成本

房屋翻新改建的费用虽然不能抵税,但可以增加房屋成本,也就是减少了卖房利润,进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据,为日后的卖房换房做准备。


  • IRS 对整修费用有较严控制,详情请洽专业税务人士。

  • 建议将房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留,以备未来使用。

问:房产所有者在国内,中国国籍,出售房产时必需要到美国驻中国的领馆办理产权公证吗?


如果是中国人到外国购房后,想出售手中的房屋,首先如果仍然保留着中国国籍,那么办理委托书公证时,需要到美国驻中国大使馆办理


需要的材料包括:身份证、户口本,结婚照、房产证、配偶身份证复印件以及大使馆要求提供的其他材料。



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